大家好，我是楼克佳，今天和（hé）大（dà）家聊一（yī）下抵押房产变卖中（zhōng）涉（shè）及的三大问题。

        很多人借（jiè）款都是（shì）把房产拿来做抵押的，钱（qián）还不出以后（hòu），债权人可（kě）以变卖抵押房产来还债，那如何帮这个抵押房产（chǎn）去找到最适合他的买家（jiā），这（zhè）是我（wǒ）们在现（xiàn）实中很（hěn）常见（jiàn）的（de）问（wèn）题。


找（zhǎo）到合（hé）适的买家

         第一，最（zuì）重要的是在抵押之（zhī）前我们就要判断（duàn）这个（gè）房子是否有价有市（shì）？

        比如说北上广（guǎng）的房子市价在1000万（wàn）左右，里面没有其它债务，你借给他500万，这种（zhǒng）房（fáng）子就是刚（gāng）需房，是有价也有市（shì）的，可以很快找到买家接手，还会有些（xiē）余（yú）款，这是有价有市的房（fáng）子。

        另外一种是办公房（fáng）、商铺，还有一些偏远（yuǎn）城市的房（fáng）子，相对（duì）来（lái）说（shuō）就比较难，一年半载可能都找不到合（hé）适买家。比如说我碰到过在（zài）内（nèi）蒙的别墅，挂牌200多万，看起来很好的房子，但我客户挂牌（pái）两年多了也没出手。因为疫（yì）情现在的办公楼（lóu）和商铺从租金（jīn）到成交量都下跌很厉害，今年和去年的价格（gé）就相（xiàng）差很（hěn）厉害，所以你要首先去判断是否（fǒu）有价有市。

         第二（èr），在卖房时要判断报价（jià）是否合理，比如（rú）你逼债务人卖房的时候，他（tā）说我要卖（mài）1300万，其（qí）实这个（gè）房子就只值1000万，那他可（kě）能就不想（xiǎng）卖这个房（fáng）子。所以你要判断这个（gè）房子（zǐ）卖的价格是不是合理，太低债务人吃亏，太高（gāo）卖不出（chū）去，对（duì）你（nǐ）的预期也有影响。

        一般卖房要么让他（tā）自（zì）己去卖，去中介（jiè）公司挂合（hé）理的价格，要么我们帮债权人挂（guà）牌（pái），有（yǒu）时他忙，或有时他不愿意，我们也（yě）会帮他去中介挂牌。最主要（yào）的是你去挂牌时，必须（xū）讲（jiǎng）清楚（chǔ）真实（shí）原因，是因为债务抵押的问题，现在（zài）还过不了户。切（qiē）记你在和中（zhōng）介和买房（fáng）子的人沟通时，必须要非常诚实，要说清（qīng）楚，最好（hǎo）让对（duì）方全款付清（qīng），因为你先要还这个抵押借款。


对买家要坦诚相告

        第三，你要熟悉房产（chǎn）抵押借款流程。比如说我们（men）是债权人，这个房子市值1000万，抵押500万，我们要和（hé）买房（fáng）的人讲清楚，必须（xū）先付给我500万，然后我再去交易中（zhōng）心撤销抵押的他项权利证，在我撤销（xiāo）以后，才可以过户，否则的（de）话，你们的（de）房（fáng）子是过（guò）不了户的。如果你不讲清（qīng）楚，你真（zhēn）的去交割的时候，买房子（zǐ）的人会很担（dān）心（xīn），怎么钱付（fù）给你了，不能（néng）马上（shàng）办理过户。因为撤销抵押以（yǐ）后要过（guò）七天才能过户，不是（shì）当（dāng）天就可（kě）以（yǐ）过户的，所以一定（dìng）要提前（qián）讲清（qīng）楚（chǔ）。

        我（wǒ）现实中也（yě）碰到过几个案子，有一个老头欠的金额不（bú）多，他就是和买家说清（qīng）楚了，我欠人（rén）家30万，你今（jīn）天先付（fù）30万（wàn）给我，我去还债，一个星期以（yǐ）后过户，最后交易顺利达成，这（zhè）就是房东和买房人沟通得比较（jiào）好（hǎo）的。

        还有一个（gè）案例（lì），我（wǒ）们已经到交易中心（xīn）了，房（fáng）东叫买房人先付100万给债权人，买房人就不肯了，他说你（nǐ）们没有和我说清楚今天不能交易，我以为付了100万今天就可以交易了（le）。确（què）实房东也不知道先要撤掉（diào）抵（dǐ）押（yā）过七天才能（néng）交易，他（tā）来还和（hé）我（wǒ）们（men）商量，说你们是（shì）不是可以抵押先撤掉，让他（tā）们（men）交易以后（hòu）再付款，那我们肯定拒绝了，抵押撤了万一有风（fēng）险呢（ne），必（bì）须（xū）先拿（ná）到款再（zài）撤抵押。做（zuò）了几（jǐ）番（fān）沟通，引入中介再担保，房东还是先把（bǎ）这个（gè）100万给付掉了。

千万不能提前撤销抵押

        有一个案例是欠我们小贷公司200万，买房人是（shì）个大学教授，他就说万一我200万付了以后你们不撤销怎（zěn）么办？他（tā）不（bú）放心，这（zhè）也可以理（lǐ）解。我就解（jiě）释说（shuō）我们是有牌照的正规小额贷（dài）款公司，不信可（kě）以去公司看一下，给写一个证明说收到某某200万房款后立（lì）刻（kè）撤销抵押（yā）。

        他（tā）又（yòu）说撤（chè）销抵押以（yǐ）后，因为这（zhè）个案子已（yǐ）经（jīng）到（dào）法院了，法院（yuàn）有一个流程（chéng），你保（bǎo）证我多少时间可以办这个（gè）交易，我们只能实事求是地说法院的时间是不可控的，但我们可以保证收到你的200万（wàn）以后，当天（tiān）我们就（jiù）陪着你一起去法院，把撤销房地产抵押的申请交到法院（yuàn）里（lǐ）去，但后面（miàn）法院的时间我们是不可控（kòng）的。

        后来他就到我们小贷公司去看，的确是正规的（de），他当（dāng）天就（jiù）付了200万给房东（dōng），房东（dōng）立刻就还给我们，收（shōu）到了这（zhè）200万（wàn）以后，我们就（jiù）把（bǎ）撤（chè）销房地产抵（dǐ）押的申请，交到了法院的执行庭（tíng）。但那时正（zhèng）好（hǎo）是过年，过了一个多月，法院又在郊区，他买的房子是（shì）上海长宁区（qū）的，开车过去要一个（gè）半小时，法院（yuàn）也比较忙，一（yī）直拖了一个多月。买房人就着急了，担心怎（zěn）么还不能办过户。后来我们小贷（dài）公司老总通过私人关系和（hé）法院执行（háng）庭的领导打了招呼，没（méi）几天就撤销（xiāo）了，他就可（kě）以去（qù）办（bàn）过户了（le）。


        总结下来，在处理抵押房产借款（kuǎn）中要注意的三点（diǎn）问题：一是一定（dìng）要和买（mǎi）房人说清楚有抵押在（zài）里（lǐ）面（miàn），这是瞒不（bú）过去（qù）的，二是你自己（jǐ）要清楚房（fáng）子（zǐ）究竟值多少钱，你就（jiù）能判（pàn）断这个债（zhài）务（wù）人会不会因为（wéi）价格的问题（tí）去刁（diāo）难你。三是要熟悉相关流程和手续，你要知道，一般的（de）情（qíng）况下是先还款，再去撤抵押，再去交易，千（qiān）万不要先把抵押撤掉（diào），因为万（wàn）一他们不还款给你，或者解除抵（dǐ）押（yā）后又被别（bié）人查封（fēng），就没有保（bǎo）障了（le）。

        今天关（guān）于抵押房产如（rú）何找到合适的（de）买家，以（yǐ）及（jí）中间一些简（jiǎn）单的（de）流程（chéng），就和（hé）大家分享到（dào）这里，谢谢大家！